存量房贷利率下调 百万房贷月供降800多元
北京、上海、深圳近年LPR加点水平无明显调整；相比之下，二线城市下调空间更大
8月31日，存量房贷利率下调这一政策“靴子”正式落地，这也意味着几千万户、上亿居民可以自主申请降低房贷利率，从而减轻月供压力。
当天，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(下称“通知”)，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
易居研究院研究总监严跃进评价称：“此次央行明确下调存量房贷利率，这一政策非常重要，具有历史突破性，将对市场产生深远的影响。此次央行明确了降低房贷利率的适用对象、调整方式和时间，对于全国各类城市适用。此次政策调整与提前还贷压力增大、月供压力较大有关，这也是特殊历史时期减轻购房者压力的有效做法。预计9月上旬各大银行会陆续推出新的房贷合同。”
如何申请下调存量房贷利率？
此次央行明确，存量首套住房商业性个人住房贷款是指，2023年8月31日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
据悉，此次可以申请调整利率的存量房贷类型包括两类：一是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；二是借款人当前实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
那么，贷款人如何申请下调自己的房贷利率呢？在调整方式上，具体有两种路径：既可以变更合同约定住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
存量房贷利率涉及几千万户、上亿居民的切身利益，与减轻购房者月供压力从而提高消费水平息息相关。
对于下调存量住房贷款利率的必要性，央行指出，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响；同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
各地明确贷款利率政策下限
央行指出，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
需要厘清的是，此次下调的幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
中原地产首席分析师张大伟指出：“目前，首套住房商业性个人住房贷款利率下限已调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减20个基点。自央行、银保监会今年1月5日宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后，多地纷纷下调首套房贷款利率至4%以下，进入‘破4进3’时代，首套房贷款利率最低可至3.6%。但是，需要强调的是，前几年首套住房贷款利率政策下限基本都是当时的LPR。”
继8月31日存量房贷款利率政策出台后，9月1日，北京、上海、深圳、河南等省市已经公示了首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
以北京为例，9月1日，央行北京市分行官网公示了过去几年的首套房利率下限：2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率(LPR)+55个BP(基点)。
央行上海分行也公布了上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况；其中2021.7.24至今上海执行的利率下限水平为LPR+35BP。央行深圳市分行对深圳市首套房贷利率下限历史调整情况进行公示。2019年10月8日至今，深圳市执行利率下限水平为LPR+30BP。
由此可以看出，北京、上海、深圳近年来的LPR加点水平并无明显调整。以北京为例，张大伟指出，绝大多数购房者当时已经申请到最低的政策利率下限，此次已无调低的空间；如果少部分购房者在当时申请的利率高于当时政策利率下限，仍然可以自主与银行进行协商申请调低利率。
从二线城市来看，相比一线城市存量房贷款利率的下调空间更大。以目前公布政策利率下限的省会城市郑州来看，郑州2019年10月-2022年5月执行利率下限为LPR+5BP，但是由于“钱荒难贷”的背景，很大一部分贷款人申请到的利率却高达6%以上，所以此时这部分贷款人是有希望将利率协商下调至LPR+5BP的水平。
存量房贷利率降低能省多少钱？
那么，存量房贷利率到底能降多少？能为贷款者省下多少钱？
对于存量首套房贷利率下调后，到底能为大家省多少利息？据张大伟测算，以100万房贷为例，如果当时存量房贷发生时最低下限是4.65%，购房者当初最高是按6%左右购房，调整之后，100万30年期限的房贷，月供可从每月5995元降至5156元，最多下调840元左右。
张大伟表示：“整体来说，对于有存量房贷款的购房者，特别是利率在5%-6%的购房者，很可能房贷降低100个基点以上，但具体幅度还要视购房者与银行协商的结果。”
镜鉴咨询创始人张宏伟表示：“具体来讲，存量房贷利率起码下降20个左右基点是有希望的，但是再大力度的话则取决于各家银行了。各银行可根据实际情况加大下调的力度，预计能够达到下降40-50个基点就相当不错了。由于银行也有自身的考量指标，因此，对于存量房贷利率的下降暂时不要期望那么高。”
目前，虽然两部门已经明确发布存量房贷利率下调的通知，但是具体到各个银行的执行可能还有一定的时间差。9月3日，也致电了部分银行，其中，某交通银行的个贷经理表示：“目前银行内部还没有具体的执行细则，还需要再等一等。”
采写/新京报 徐倩